 |
| Chu kỳ bất động sản Việt Nam |
Năm 1993-1994: Đây là khoảng thời gian diễn ra cơn sốt đất đầu tiên trong lịch sử chu kỳ bất động sản.
Nguyên nhân là luật đất đai ra đời năm 1993 cho phép cá nhân được chuyển nhượng nhà đất dễ dàng, tạo tâm lý tốt cho người mua được sở hữu. Đồng thời, đây cũng là thời kỳ hoàng kim của nền kinh tế tăng trưởng toàn cầu, lúc đó có sự kiện quan trọng là Mỹ gỡ bỏ cấm vận đối với Việt Nam, tạo nhiều công ăn việc làm, thu nhập của người dân được tăng lên đáng kể, GDP tăng cao, tạo niềm tin cho người dân vào nền kinh tế phát triển mạnh. Lượng tiền nhàn rỗi được đầu tư vào nhà đất thay vì tích trữ nhiều vàng như trước kia. Thời kỳ đầu, đây được coi là một kênh đầu tư mới vô cùng hấp dẫn.
Năm 1995-1999: Đây là chu kỳ đóng băng lần đầu tiên của thị trường bất động sản.
Do chịu ảnh hưởng của chính sách kinh tế vĩ mô, một cuộc khủng hoảng kinh tế Châu Á xảy ra vào năm 1997 và kéo dài suốt 5 năm, đã ảnh hưởng nặng nề đến các doanh nghiệp, công việc của người dân cũng bị ảnh hưởng, thu nhập bị giảm đi đáng kể, dẫn đến việc hạn chế lượng tiền chảy vào kênh này, vàng lại trở thành một kênh đầu tư được ưu tiên do tính thanh khoản tốt. Mặt khác, sốt đất trước đó trong một khoảng thời gian nên giá đã cao, dẫn đến lệch pha giữa cung cầu. Nhà đầu tư bị mắc kẹt muốn thoát hàng, nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, xảy ra hiện tượng một lượng nhà đầu cơ bán tháo để trả nợ, nên giá sau đó giảm một cách nhanh chóng.
Năm 2000-2002: Sau chu kỳ đi xuống của nền kinh tế, chúng ta lại chứng kiến sự phục hồi một cách nhanh chóng
Đây là thời kỳ bất động sản diễn ra cơn sốt lần thứ 2. Từ việc chịu sự ảnh hưởng của những năm trước đó, công việc của người dân bị ảnh hưởng, lạm phát kinh tế và VND bị trượt giá, tâm lý người dân mua vàng để trữ tài sản. Người dân bắt đầu đổ xô đi đầu tư vàng, dẫn đến giá vàng tăng cao. Tại Việt Nam cũng không có quá nhiều kênh để đầu tư ngoài vàng và nhà đất. Từ quan niệm tấc đất tấc vàng, những người đã có một số lợi nhuận từ việc đầu cơ vàng nhanh chóng chuyển sang đầu tư vào bất động sản, lúc đó mua vào bất động sản sẽ là một món hời. Kết quả là trong khoảng thời gian ngắn rất nhiều người chạy theo mua đất mua nhà, giá sau đó bị đẩy lên tương đối cao so với mặt bằng chung.
Năm 2003-2006: Đây được coi là thời kỳ đóng băng lần thứ 2 của thị trường bất động sản
Nếu nhà đất bị sốt sẽ ảnh hướng lớn đến sự phát triển bền vững của một nền kinh tế, nhà nước sẽ phải đưa ra những chính sách để can thiệt kịp thời, điều tiết ổn định thị trưởng và khống chế bong bóng không để xảy ra. Ngay sau đó nhà nước cho ra bộ luật đất đai năm 2013 & nghị định 181 đã kịp thời ngăn cản tình trạng đó. Kết quả tỷ lệ giao dịch giảm từ 28% đến 56%, cuối cùng ghi nhận được là giảm đến 78% lượng giao dịch.
Năm 2007-2008: Cơn sốt đất lần thứ 3 diễn ra.
Tại Việt Nam, thị trường chứng khoán được coi là một kênh đầu tư cũng hấp dẫn đối với tầng lớp trẻ, dòng vốn thường là ngắn và trung hạn. Theo tâm lý thị trường do bất động sản bị đóng băng khá lâu, vàng cũng không biến động nhiều. Lúc đó thị trường chứng khoán được đánh giá là khởi sắc và được đổ vào liên tục, cuối cùng chứng khoán vượt qua đỉnh dốc. Kết quả, sau khi chốt lời từ thị trường chứng khoán thì một lượng vốn lớn đã liên tục chuyển qua nhà đất, dẫn đến chu kỳ bất động sản bắt đầu sôi động trở lại.
Tháng 4/2008, thị trường rơi vào tình trạng đóng băng lần 3.
Nguyên nhân là do lạm phát tăng cao, nhà nước tung ra chính sách thắt chặt tiền tệ, thời kỳ này có một sự kiện mà rất nhiều nhà đầu tư không mong muốn, đó là ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất từ 23%-24%. Cùng lúc đó VN chịu sự khủng hoảng suy thoái kinh tế toàn cầu, làn sóng tháo chạy của nhà đầu cơ đã nhanh chóng làm cho bất động sản ồ ạt ra hàng.
Giai đoạn năm 2010-2013: đây là khoảng thời gian đi ngang của thị trường
Nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản quá lớn và có nhiều dự án nhà ở được cấp phép trong khoảng thời gian này, dẫn đến thị trường bất động có nguồn cung dồi dào, giá cả không có biến động nhiều, thị trường tương đối trầm lắng.
Năm 2014-2015, đây được coi là chu kỳ tan băng của thị trường bất động sản và có xu hướng chuẩn bị đi lên
Nhà nước tung ra gói vay 300.000 tỷ với lãi suất rất ưu đãi cho người dân muốn sở hữu nhà, việc này đã tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình có cơ hội mua được nhà.
Năm 2016-2019, thị trường phục hồi và chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ
Trong giai đoạn đầu của thị trường mới phục hồi. Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục trên đà phát triển, các dự án được xây dựng, mở bán ngày càng nhiều, đỉnh điểm là vào năm 2017-2018 là khoảng thời gian giá nhà đất tăng rất cao. Nhà nước định hướng ngành du lịch sẽ là ngành kinh tế mũi nhọn của cả nước, đưa ra những chính sách tốt cho thị trường du lịch. Lúc đó giá nhà đất tại các thị trường như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh và TP HCM… tăng rất cao. Nhưng đến năm 2018, một loạt các dự án bị thanh tra do vấn đề pháp lý đã làm giảm nhiệt đến toàn thị trường. Năm 2019, sự kiện chiến tranh thương mại Mỹ-Trung đã ảnh hưởng tâm lý đi du lịch, kết quả lượng khách nội ngoại bắt đầu sụt giảm.
Đầu năm 2020-Nay, giá nhà đất có dấu hiệu chậm lại, nhà nước kiểm soát tốt dịch bệnh và chính sách kiểm soát tốt lạm phát.
Xảy ra hiện tượng dịch bệnh và bắt đầu lan ra toàn cầu, khách du lịch sụt giảm một cách nghiêm trọng, các thị trường du lịch lớn rơi vào tình trạng đóng băng. Không lâu sau đó, với sự kiểm soát dịch bệnh tốt của chính phủ đã làm cho bđs có dấu hiệu phục hồi… Từ 2 sự kiện trên đã tạo tiền đề cho bất động sản công nghiệp phát triển, chúng ta sẽ thấy có sự dịch chuyển các nhà máy từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á, đặc biệt Việt Nam là một trong những nước được hưởng lợi, vì chính phủ kiểm soát tốt dịch bệnh, tạo tâm lý an toàn cho các nhà đầu tư.
3/2020-12/2021 Tiền rẻ, thị trường chứng khoán - tiền sổ bùng nổ, vàng phòng thủ tăng ~70%
3/2020 thị trường chứng khoán chạm đáy, sụt giảm khoảng 40% từ vùng đỉnh (4/2018), VnIndex rơi còn ~670 điểm một mức vô cùng hấp dẫn đối với nhà đầu tư, trong khi bđs đã quá cao, thanh khoản thấp, lớp vàng cũng ko hấp dẫn bằng, nên cầu bắt đầu vào bắt đấy chứng khoán với thanh khoản cao dần, lên trong nghi ngờ và bắt đầu bùng nổ khi xác định chu kỳ chính thức tăng mới. Cho đến cuối năm 2021, chứng khoán lên cao nhất lịch sử với thanh khoản những phiên lên đến 50 ngàn tỷ. Trong thời kỳ này dòng tiền chạy vào chứng khoán cực mạnh, hút hết từ các lớp tài sản khác như vàng, bđs... rất nhiều cổ phiếu tăng nóng từ 100%-1000% chỉ vọn vẹn có 2 năm.
3/2022 thị trường tiền số và chứng khoán xuống mạnh, bđs mất thanh khoản, vàng đi ngang
Thị trường tiền số cũng không ngoại lệ, sang 3/2022 thị trường bắt đầu rung lắc mạnh, Vn-Index bắt đầu đi vào chu kỳ thị trường con gấu, trong 3 tháng VNIndex giảm khoảng 20%. Cũng vào tháng 3 đã nổ ra chiến tranh Nga - Ukraina, ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu. TQ vẫn thực hiện chính sách đóng cửa nền kinh tế ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng toàn cầu bị đứt gãy. Giá dầu và lương thực thực phẩm tăng mạnh. FED đã mạnh tay hơn trong việc nâng lãi suất để kiềm chế lạm phát, chính phủ VN bắt đầu thắt chặt tiền tệ, hạn chế mạnh dòng tiền cho vay chạy vào bđs, dẫn đến bđs xụt giảm mạnh về thanh khoản.
Thị trường có nhiều biến động diễn ra trên vĩ mô, trải qua dịch bệnh, bơm tiền, chiến tranh, lạm phát, dường như sẽ có một cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu xảy ra. Liệu với chính sách thắt chặc tiền tệ, FED nâng lãi suất 3-8% (lạm phát Mỹ đang ~8% cao nhất trong vòng 30 năm qua)... thì có thể xảy ra siêu lạm phát hay ko? Tiền mặt dường như lại trở thành vua khi mà sắp tới nhiều khó khăn như khủng hoảng, thất nghiệp sẽ xảy ra, vàng có thể sẽ trở lại là lớp tài sản được giữ nhiều nhất để chống lại lạm phát.
Kết luận: Theo lịch sử của từng chu kỳ bất động sản, chúng ta rút ra được nhiều bài học, thấy rõ được đặc tính của từng chu kỳ, nguyên nhân và điều kiện dẫn đến sự lên xuống của thị trường. Tuy nhiên một điều phải thừa nhận, rất khó lường trước được mọi sự diễn biến của thị trường do những yếu tố kinh tế vĩ mô tác động. Chúng ta thấy được nhà nước cũng đã rút ra được nhiều kinh nghiệm, can thiệp kịp thời bằng những chính sách để giúp cho nền kinh tế thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn trong tương lai.